大森の投資家TOMからの手紙

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住宅ローン金利がなぜこんなに低いのか考えてみた。

こんにちは。

大森の投資家TOMです。

 

 

 

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現状の住宅ローン事情

あなたは住宅ローンって組んでいますか??

日本の投資家には、"金持ち父さん貧乏父さん"の影響からか、持ち家や住宅ローンについて否定的な人も多いのですが、自分は持ち家で住宅ローンも絶賛返済中です。

  

いま、住宅ローン金利は空前の低さと言っても過言ではありません。

 

変動金利型の住宅ローン(下グラフ:青色)はほぼ最低金利を這っている状態です。

銀行も商売としての採算を考えるとこれ以上下げるのは難しいという話もあります。

 

 

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なぜ銀行がそんなに旨味のない住宅ローンを販売しているのでしょうか?

 

まず、前提として住宅ローンとは何??というところから入っていこうと思います。

 

 

変動金利と固定金利

まず、住宅ローンの大原則です。

 

借り手は変動金利か固定金利を選ぶことになります。

 

変動金利⇒借り手が金利変動のリスクを背負う

固定金利⇒貸し手(金融機関)が金利変動のリスクを背負う

 

固定金利のほうが、金融機関側がリスクを背負い、かつ将来の不確実性が増す分金利が高く設定されています。

 

"変動金利"と"固定金利"を少し深掘り

 

変動金利型住宅ローンの金利は、基本的に政策金利に大きく影響を受けます。 

そして政策金利を決めているのは日本銀行です。

 

そして日銀は現在、質的量的緩和政策を実施しています。

 

詳細は抜きにして簡単に言うと、この政策により日本は金利を安くするように誘導しているわけです。

金利が低いと企業や個人がお金を借りやすくなり、お金の流れが良くなるという考えからこの政策が取られています。

 

短期金利日銀で操作可能です。なぜなら政策金利は日銀が決められるから。

逆に、長期金利に関しては市場の動向なども乗り、日銀が決められるものではありません

 

銀行の思惑は"変動金利で貸したい"??

 

以下のグラフを見て下さい。

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日銀の政策金利に連動する店頭金利はここ10年間で殆ど変化がありません。(▲0.4%)

一方、金融機関が設定する表面金利▲1.25%と大きく下落しています。

多くの銀行で同じ傾向があります。

 

これは、各行顧客獲得のために値引き合戦をしていることを表しています。

 

もはやここまで来ると薄利多売のようなビジネスモデルになりますが、なぜここまでして顧客を獲得したいのか私なりに考えてみました。

 

私なりの結論ですが、現状は薄利でも金利が上昇した際に変動金利で多額の貸付をしていると大幅な収益改善が見込めるからだと思います

 

アベノミクス以降、国債は大量発行されマネタリーベースも大幅に増加しています。

 また、米国や欧州は世界的な現状の景気回復を認識しており、対策としての金利上昇を試みている段階です。

また、日本では低金利による銀行の収益悪化などデメリットも見え始めています。

 

金融機関は中長期的には金利が上昇すると見込んでいるはずです。

 

そうなった際、銀行としては低金利時代に固定金利で多額の融資をしていたらマズイわけです。

従って、現在銀行は収益が多く見込めなくても変動金利で多くの人に住宅ローンを借りて欲しいのだと思います。

 

 

関連記事です。

www.letter-from-tom.com

 

 

一方、固定金利は上昇傾向 

 さらに、市場の動向を含む固定金利はここ1年間上昇傾向です。(下図:紫色)

マーケットも日本の低金利がこのまま永続するわけではないことを見込んでいるのかもしれません。

大規模金融緩和の弊害と日本の財政不安の影響をマーケットも折込つつあるのかもしれません。

 

その際に日銀の政策金利が世界に逆行して低いまま維持されるのか、されないのか、はたまたその副作用が出ないのかが注視されるところです。

 

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 <6/1追記>

 

期間固定型の住宅ローンには要注意

ちなみに、変動と固定の中間に位置する10年固定など期間固定型もあります。

当初のある期間のみ固定でその期間後は変動金利に移行(または再度固定にし直す)という契約方式です。

 

この方式は変動と固定の中間の様な位置づけで書かれていますが実態は違います。

繰上返済でドンドン返していくという家庭なら問題ありません。

 

なぜなら、問題は期間終了後だからです。

 

その期間が終了したら金利が大幅に上昇し、もともと変動にしておけば良かったというケースになりかねません。

 

この件に関しては下記記事で分かりやすくまとめられています。

lifestylediyer.com

 

 

 おわりっ