お金のなる木の育て方

88年度生が株式投資で"経済的自由"を目指す!

<旧・大森の投資家TOMからの手紙>
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あなたは購入派?賃貸派? 持ち家論争に対するTOMの見解①

こんにちは。

 

TOMです。

 

本日はマンションの購入or賃貸、住宅ローンについて話したいと思います。

一戸建てについては見識がないため今回はマンションに限って言及しようと思います。

 

 

 

 

 

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世間では一般的に

 

・分譲のほうが得か?

・家賃は払っても何も残らないから勿体無い?

・結局は損得では測れない?

 

など購入派、賃貸派に意見が別れます。

 

 

私の意見としては

 

○賃貸

・中長期の予定が流動的な人

・収入が安定しない人

 

○購入

・将来的に売れる地域で買う人

・生涯絶対に引っ越さない人

 

 

 

と、考えています。

 

 

○賃貸の方が良いケース

 

一度購入したマンションを手放すと言うのは多くの人にとっては非常に面倒な作業です。

 

また、購入・売却の際に掛かる手数料は物件の約3%掛かります。

4000万の物件でしたら、購入時・売却時の手数料だけで約250万円の手数料が掛かります。

 

ですので、中長期の予定が流動的な人は身軽な賃貸のほうが急な引っ越しの際にダメージは小さいです。

 

また、フリーランス等で仕事が安定しないという方も心配です。

体調を壊すことにより仕事がストップしたり、単純に収入に波があったりするため一度契約した住宅ローンを何十年と払えるのか不安なことと思います。

 

十分に安全を見たローン返済 or 収入が減らない自信がある

 

という方以外は二の足を踏んでしまうのではないでしょうか。

 

○購入の方が良いケース

 

多くの場合はこちらのほうが金銭的にはメリットがあると考えます。

  

なぜ、購入のほうが金銭的にメリットがあるのか?

 

 

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①不動産投資とマイホームの購入では金利が全然違う!

 

賃貸で借りる物件では基本的に

 

①管理費・修繕積立金

②固定資産税・都市計画税

③借り入れ金利

④所有者の利益

 

が我々の支払う家賃(更新料含)になります。

 

しかし、物件を自分で購入してしまえば上記の③、④が大きく変わってきます。

 

まず借入金利

 

不動産投資として融資を受けようとすると住宅ローンのように低金利では借りられません。

 

メガバンクでは現状変動で2〜3%程度のようです。

 

一方住宅ローン(変動)では、

 

みずほ銀行:0.6%

 ・三菱東京UFJ銀行:0.575%

三井住友銀行:0.625%

 

 程度で借りられます。

 

それがどの程度インパクトがあるとかというと、

++++++++++++++++

物件価格:4000万円

借入期間:35年間

借入金利:0.6%(住宅ローン) or 2.5%(不動産投資)

++++++++++++++++

 

 

 

仮に上の条件では金利の支払総額は

住宅ローン:約440万円

不動産投資:約2,000万円

_______________

差額:1,500万円以上(!!)

 

という差になりました。

 

不動産投資の場合、物件所有者はそのコストを賃借人に転嫁するため、賃貸で借りている人はこの金利差を負担することになります。

 

②不動産投資は利潤を追求!その利潤は家賃に転嫁される! 

 

不動産投資は、他人に物件を貸してそこから利潤を追求する行為です。

一方、マイホームの購入は所有者も自分なら、賃借人も自分の不動産投資ということになります。

利潤を追求しても±0なので、この利潤分は無いのと同義です。

 

 

 

③住宅ローンを組むと団信に自動加入!

 

保険は人生の大きな出費を占めると言われています。

 

しかし住宅ローンを組むと団体信用生命保険(通称団信)に自動加入です。*フラット35除

 

仮に、今年度29歳になるTOMがローンが支払い終わる65歳満了で2,500万円の生命保険を契約した場合の一例です。

 

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保険に加入したら 約5,500円/月掛かる支出が団信に入ることで不要になります。

年齢による死亡率や、その時のローン残高を考慮しないとフェアな比較はできませんが、賃貸にはない死亡保障 があるという点だけ理解頂けたら大丈夫です。

 

 

④住宅ローン控除が受けられる!

 

そして、住宅ローンを組むと税金が安くなるんです!

 

 

・新築の場合は基本的に最大400万円(40万円の減税x10年間)

・中古の場合は基本的に最大200万円(20万円の減税x10年間)

 

所得税から減税されます。

1年目は確定申告が必要、それ以降は会社員であれば年末調整で自動的に税金が安くなります。

 

10年払っても残高が4000万円を超えるには相当な借り入れをしているので、実際は少し減ることがありますが概ね上記の認識で問題ありません。

 

 

以上、4つの理由から私は金銭的には基本的には住宅の購入をオススメします。

 

 

では、次回、具体的に私がなぜマンションを購入したか具体的な計算例を含めて紹介します。